Hypotéky v politických hrátkách aneb Vzpoura proti ČNB


(29.06.2017)

Profi Poradenství & Finance | 26.6.2017 | Rubrika: Hypoteční trh | Strana: 42 | Téma: Poslanci - Votava Václav


Téma regulace hypoték nabralo nový směr, který diskusi o technické novele zákona o ČNB posunul na politicky citlivé téma. Dostupnost vlastnického bydlení tak převážila teoretická „makroobezřetnostní“ hlediska, která akcentuje regulátor.

Regulace hypoték Českou národní bankou podle mnohých odborníků a nově i některých poslanců znepřístupňuje úvěry mnohým rodinám, které tak odsuzuje k nájemnímu bydlení. Chtějí to změnit novelou zákona o ČNB a pravomoc regulace zmírnit.
V současné situaci totiž podle nich na hypotéky nedosáhnou ani lidé ze střední třídy či mladé rodiny.
Již současná omezení LTV nesporně omezují možnosti získání hypotečního úvěru zejména běžným domácnostem. To vyvolává již nyní poměrně nebezpečné (protože nákladnější) nutnosti „dofinancování“ chybějící části vlastních prostředků. Podle některých názorů by tak další zpřísňování podmínek mohlo vést k tomu, že byty budou nakupovat zejména spekulanti, ať už k pronájmu, anebo dokonce k jejich blokování (v naději na jejich další zdražení), čímž by se dokonce dále podporovalo další nafukování cenové bubliny na nemovitostním trhu rezidenčního bydlení.

Co s druhým čtením?

ČNB je nyní vydává formou doporučení, to ale není přímo vymahatelné, i když je (zatím) banky velmi poslušně dodržují. Nově zařazené pravomoci do novely zákona o ČNB by měly fungovat již přímo formou nařízení. Někteří poslanci ale chtějí tuto navrhovanou zákonnou pravomoc určování nových limitů pro úvěry na bydlení přinejmenším redukovat.
Novelou se poslanci zabývali již ve druhém čtení a diskuse nabyla širších souvislostí. Obhajovat ji přišel dokonce guvernér Jiří Rusnok, který argumentoval cílem omezení možných rizik na finančním trhu, například nadměrného zadlužování domácností. Řada poslanců v obavách ze ztížení dostupnosti hypoték, a tím i bydlení, chce vznést pozměňovací návrhy, které nástroje na omezení úvěrů zmírní.
Poslanci druhé čtení předlohy nedokončili a není jasné, kdy se k němu vrátí. Další plenární schůze má začít koncem června. Bude to předposlední řádná schůze Sněmovny před podzimními volbami.

Rozložení sil i názorů

Předseda klubu ODS Zbyněk Stanjura v debatě prohlásil, že zákon výrazně ztíží hlavně mladým rodinám šanci pořídit si vlastní bydlení a odsuzuje je tak k nájemnímu bydlení. Podle něj zákon preferuje jednu formu bydlení na úkor druhé.
„Je to novela proti běžným domácnostem, proti nižší a střední třídě,“ varoval Herbert Pavera (TOP 09 a Starostové). Podle něj si budou hypotéky brát v budoucnu jen spekulanti, kteří budou kupovat byty na pronájem. Obavy ze ztíženého přístupu rodin k bydlení vyjádřil i předseda rozpočtového výboru Václav Votava (ČSSD).
Se Stanjurou nesouhlasil ministr financí Ivan Pilný (ANO). Podle něho Stanjura jen vypustil „politický opar“. Pilný řekl, že jde o zákon na ochranu těch mladých lidí, kteří na hypotéku jen sotva dosáhnou.
Nutnost regulace obhajoval před poslanci i guvernér ČNB Jiří Rusnok. „České banky jsou zdravé, ale my chceme, aby byly zdravé trvale,“ prohlásil. Varoval, že pokud stát nyní nepřijme tato opatření, je riziko, že banky jednou zdravé nebudou. Podotkl, že všechny finanční krize měly zárodky v dobrých časech. Výsledné znění novely je podle Rusnoka kompromisem mezi Bankovní asociací a předkladateli. Guvernér dodal, že varování před dramatickými dopady zaznívají hlavně od zprostředkovatelů úvěrů a realitních prodejců.

Problematické limity

Poskytovatelé spotřebitelských úvěrů nebudou moci podle novely poskytnout úvěr jištěný nemovitostí k bydlení, který by překročil jeden nebo více limitů ukazatelů stanovených ČNB. Poslanec Votava chce počet těchto limitů snížit ze tří na jeden. Chce ze zákona vypustit ukazatel celkové výše dluhů klienta k jeho příjmům a ukazatel výdajů klienta vyplývajících z celkové výše dluhů ve vztahu k jeho příjmům.
Rozpočtový výbor doporučil, aby se omezení stanovená ČNB nevztahovala na refinancování hypoték.
Předpokladem bude, že nově poskytnutý úvěr nesmí být vyšší než zůstatek předchozího úvěru nebo úvěrů. „To tedy prakticky znamená, že z režimu regulace hypoték se vyjímá refinancování již zavedených hypoték,“ řekl zpravodaj výboru Jaroslav Klaška (KDUČSL).
Rusnok označil návrh rozpočtového výboru za konstruktivní.
Poskytovatelé úvěrů na bydlení budou smět překročit stanovené ukazatele u tří procent objemu úvěrů, pokud ale tyto případy řádně odůvodní z hlediska jejich návratnosti. Rozpočtový výbor navrhuje tuto výjimku rozšířit až na 5 %, poslanec Pavera až na 20 %.

Strmě rostou i nájmy

Růst cen za bydlení se promítá i do pronájmů, které zdražily ve většině krajů, v Praze se ceny utrhly z řetězu.
Podle týdeníku Ekonom zdražily pronájmy ve většině krajských měst. Situace se přitom jen tak nezlepší, podle realitních makléřů bude zdražování trvat tak dlouho, dokud se bude dařit ekonomice. V regionech má růst cen sice zpomalit, ale v Praze mohou ceny nájemného dál růst. Zdražování o 10 a více procent zaznamenalo podle statistik společnosti Reality Mix za poslední rok devět z třinácti krajských měst.
Nevídanou situaci zažívá Praha, kde se na trh dostává daleko méně bytů, a tak jsou za ty dostupné zájemci ochotni zaplatit astronomické sumy. Prudký růst cen se tak promítá do razantního zdražení pronájmů, které od loňského května se ve většině pražských čtvrtí zvedly dvouciferně.

Rychleji než nové byty

Ceny nájmů v Praze rostly v uplynulých dvou čtvrtletích rychleji než ceny nových bytů. Zatímco průměrný nájem letos na konci března vzrostl meziročně zhruba o 6 %, prodejní ceny nových bytů se ve stejném období zvýšily o necelá 4 %. Vyplývá to ze společných statistik developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group.
Ještě výraznější je rozdíl v porovnání pouze s posledním čtvrtletím loňského roku. Nájmy zdražily o 7 %, prodané nové byty o 0,8 %. Nejvyšší nájem na metr čtvereční vycházel na konci března pro nejmenší byty do 40 metrů čtverečních. Činil 57 Kč za metr čtvereční a byl zhruba pětinu nad průměrem. Naopak nejlevnější byly byty o rozloze od 60 do 80 metrů čtverečních. Nájemné zde bylo necelou desetinu pod průměrnou cenou 00 korun za metr čtvereční.

Nepomůže ani second hand

Téměř třetinu všech nájemních bytů tvořily byty kategorie 2+KK. Měsíční nájemné v nich vyšlo v průměru na 14 tisíc korun. Trigema vycházela z 8700 veřejně dostupných záznamů u dvaceti realitních serverů.
Stejně jako u novostaveb platí i na sekundárním trhu, že starších volných bytů je v Praze aktuálně nedostatek. Omezení hypoték na sekundárním trhu nejvíce dopadlo na mladé rodiny a páry, které uvažují o koupi prvního bytu. Ti jsou a budou novou situací donuceni zůstat v nájemním bydlení, což zvyšuje poptávku a opět zvyšuje cenu nájmů.
Rostoucí ceny nájmů jsou jedním z faktorů, proč u developerů roste podíl nových bytů pořízených na investici, kterých je aktuálně zhruba třetina, zejména těch malometrážních.

***